La finanziaria 2026 interviene ancora sul tema della disciplina delle locazioni brevi, ridisegnando i confini fra gestione patrimoniale personale ed attività di impresa.
Fino al 31 dicembre 2025, la presunzione di imprenditorialità scattava solo al superamento delle quattro unità immobiliari destinate alla locazione breve; la Partita IVA era obbligatoria solo a partire dalla quinta unità. Dal 1° gennaio 2026, tale soglia è stata sostanzialmente dimezzata.
Lo stratificarsi degli interventi normativi sul tema rende opportuno riepilogare un quadro complessivo della normativa di settore, a cominciare dalle novità 2026, dagli adempimenti correlati, senza dimenticare alcune opportunità che apre il nuovo assetto giuridico.
La nuova soglia di imprenditorialità: il terzo immobile
La nuova norma stabilisce che il regime fiscale delle locazioni brevi (art. 4, DL 50/2017), ovvero la possibilità di optare per la cedolare secca o la tassazione IRPEF ordinaria come privati, è riconosciuto esclusivamente in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Se un soggetto destina alla locazione breve tre o più unità abitative:
- L’attività si considera svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice Civile. La presunzione di imprenditorialità è assoluta, senza possibilità di prova contraria.
- Decade automaticamente la possibilità di applicare la cedolare secca.
- Sorge l’obbligo immediato di apertura della Partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e alla gestione previdenziale competente.
Da evidenziare che il testo normativo utilizza l’espressione “destinazione alla locazione”, un dettaglio semantico di cruciale importanza. La mera pubblicazione di annunci su portali telematici (Airbnb, Booking, VRBO) per tre distinti immobili, anche in assenza di prenotazioni effettive per uno di essi, configura la “destinazione” e fa scattare la presunzione di imprenditorialità. Questo approccio mira a colpire l’offerta potenziale e la struttura organizzativa messa in campo dal proprietario, indipendentemente dal tasso di occupazione.
Il “Doppio Binario” delle Aliquote: 21% e 26%
Il Primo Immobile: Aliquota 21%
L’aliquota agevolata del 21% è applicabile ai redditi derivanti da una sola unità immobiliare per periodo d’imposta. La novità risiede nella facoltà di scelta: il contribuente deve individuare, in sede di dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF), quale immobile assoggettare all’aliquota inferiore.
La strategia fiscale ottimale impone di applicare il 21% all’immobile che ha generato il monte canoni (reddito lordo) più elevato. Non vi è alcun vincolo legato alla “prima casa” intesa come abitazione principale od acquisita per prima; la scelta è puramente economica e basata sui flussi di cassa generati dagli asset.
Il Secondo Immobile: L’Aliquota del 26%
A partire dal secondo immobile locato, l’aliquota della cedolare secca sale automaticamente al 26%. Questo incremento di 5 punti percentuali allinea la tassazione immobiliare a quella delle rendite finanziarie, segnalando la volontà politica di trattare la seconda locazione breve non più come integrazione al reddito, ma come investimento speculativo.
Il tutto è sintetizzabile in questo quadro
| Numero Unità Immobiliari | Inquadramento Fiscale | Status Giuridico | Note Operative |
| 1 | Cedolare Secca (21%) o IRPEF | Persona Fisica (Privato) | Libera scelta del regime. |
| 2 | Cedolare Secca (21% + 26%) | Persona Fisica (Privato) | Aliquota differenziata obbligatoria. |
| 3 o più | Reddito d’Impresa | Imprenditore (Partita IVA) | Obbligo apertura P.IVA. Esclusione dalla Cedolare Secca. |
Gli immobili in comproprietà.
Una delle insidie più pericolose della nuova normativa, spesso sottovalutata dai non addetti ai lavori, riguarda il metodo di calcolo delle unità immobiliari in presenza di comproprietà. La Legge 199/2025 non fa riferimento alla quota di possesso, ma alla titolarità del reddito di locazione.
Scenario Esemplificativo:
Immaginiamo tre fratelli (A, B, C) che ereditano tre appartamenti in parti uguali (33% ciascuno). Decidono di mettere a reddito tutti e tre gli immobili su piattaforme online:.
Agli occhi del fisco:
- Il Fratello A percepisce redditi da locazione breve da 3 immobili.
- Il Fratello B percepisce redditi da locazione breve da 3 immobili.
- Il Fratello C percepisce redditi da locazione breve da 3 immobili.
Risultato: Tutti e tre i fratelli superano la soglia dei 2 immobili. Scatta per ciascuno di essi la presunzione di imprenditorialità e l’obbligo di aprire tre distinte Partite IVA, con una triplicazione assurda degli adempimenti burocratici e dei costi fissi (INPS, commercialista, diritti camerali).
In questi casi, la gestione come “privato” diventa tecnicamente impossibile e giuridicamente rischiosa. La soluzione di fatto spesso obbligata è la costituzione di un soggetto giuridico unitario (es. Società di Persone, S.n.c. o S.a.s., o Società Semplice) che gestisca gli immobili, o il conferimento degli stessi in una gestione professionale terza.
Il Paradosso delle Partite IVA: La convenienza del regime fiscale
Se il passaggio all’imprenditorialità spaventa, i numeri dicono altro. Grazie alla Circolare INPS n. 38/2025, è confermato che gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti (IVS) sono esonerati dal minimale contributivo fisso: i contributi si pagano solo in percentuale sul reddito effettivo.
Nel Regime Forfettario, con un coefficiente di redditività al 40%, il carico fiscale può risultare drasticamente inferiore alla cedolare secca al 26%.
Valgano le seguenti simulazioni di esempio, nel caso migliore del Forfettario al 5% che usufruisce della riduzione contributiva, e nel caso peggiore del Forfettario al 15% senza riduzione contributiva
| Voce | Forfettario 5% con riduzione INPS | Forfettario 15% senza riduzione INPS | Cedolare secca 21% (privato) |
| Canoni | 20.000 | 20.000 | 20.000 |
| Base imponibile | 8.000 | 8.000 | 20.000 |
| Imposte | 400 | 1.200 | 4.200 |
| Inps | 1.280,40 | 1.965,84 | 0 |
| Risparmio Fiscale su INPS | -64,02 | -294.88 | 0 |
| Totale esborsi | 1.616,38 | 2.870,96 | 4.200 |
E’ di tutta evidenza che anche nel caso peggiore il passaggio alla partita IVA comporterebbe un risparmio di oltre 1.300 euro, trasferendo peraltro gran parte dell’esborso dalla fiscalità alla previdenza.
Questo anomalo autogol fiscale rappresenta perciò una chiara opportunità del contribuente, da non sottovalutare.