La concessione parziale od occasionale in locazione della abitazione principale può avere risvolti in campo fiscale, che il progressivo aumento delle casistiche spesso legate alle locazioni brevi lo rende un tema su cui è opportuno fare alcune riflessioni.
Cruciale è la distinzione del trattamento fra imposte indirette ed IMU/imposte dirette, poiché l’approccio normativo è distinto.
Imposte indirette
Introduzione La questione della possibilità di affittare l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” senza perdere i benefici fiscali è di grande interesse pratico, soprattutto per chi si trova nella necessità di non utilizzare direttamente l’abitazione come propria dimora abituale.
Inquadramento normativo, Orientamenti di giurisprudenza e di prassi Le agevolazioni “prima casa” sono disciplinate dall’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), che prevede condizioni oggettive e soggettive per il loro riconoscimento (D.P.R. 26/04/1986, n. 131, Tariffa – Parte prima – Articolo 1; Ris. Agenzia Entrate n. 38/E del 28.05.2021). Tra i requisiti principali vi è l’impegno a stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, ma non è richiesto che l’immobile sia adibito a “abitazione principale” in senso stretto per tutta la durata del possesso.
La normativa distingue tra “abitazione principale” (dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari) e “prima casa” (immobile acquistato con le agevolazioni fiscali), sottolineando che i due concetti non coincidono necessariamente (Concetto tributario di abitazione principale). In particolare, la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” si verifica solo in specifici casi, come la vendita dell’immobile prima di cinque anni dall’acquisto senza riacquisto di altra abitazione principale entro un anno (art. 1, comma 4, Nota II-bis, allegata alla Tariffa Parte Prima, in calce al DPR 26.4.1986, n. 131; Cass. 13.2.2017, n. 3713).
Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate, il beneficio fiscale non decade se l’immobile viene dato in locazione, purché siano rispettati i requisiti dichiarati in sede di acquisto e non si verifichino le cause di decadenza previste dalla legge (Agenzia delle Entrate, Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali, L’Agenzia Informa, marzo 2017, § Quando si perdono le agevolazioni, pag. 21). La giurisprudenza ha inoltre chiarito che la destinazione dell’immobile a locazione non comporta automaticamente la perdita dei benefici, salvo che non si tratti di vendita infraquinquennale senza riacquisto (Cass. 22.10.2021 n. 29505).
Conclusioni Affittare l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” non comporta, di per sé, la perdita dei benefici fiscali, a condizione che siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa e non si verifichino le cause di decadenza (come la vendita infraquinquennale senza riacquisto). È fondamentale distinguere tra il concetto di “prima casa” e quello di “abitazione principale” e verificare che, in caso di vendita entro cinque anni, si proceda al riacquisto nei termini di legge per non decadere dalle agevolazioni.
IMU/imposte dirette
- Agevolazione IMU (Esenzione Abitazione Principale)
La locazione parziale dell’immobile non fa venir meno la destinazione ad “abitazione principale”, permettendo quindi di mantenere l’esenzione IMU (per le categorie non di lusso A/1, A/8, A/9).
- Il principio: Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e beneficia dell’esenzione prevista a partire dal 1° gennaio 2014.
- Prassi e Giurisprudenza:
- Il MEF, con la FAQ n. 12 del 20 gennaio 2014, ha chiarito che la locazione di alcune stanze (es. a studenti) non comporta la perdita dell’esenzione, in quanto il proprietario continua a dimorarvi abitualmente.
- Tale orientamento è confermato dalla giurisprudenza di merito, ad esempio dalla CTR Abruzzo (sent. n. 8/2022), che ribadisce come la locazione parziale non faccia perdere il possesso qualificato necessario per l’esenzione.
- Condizione essenziale: È fondamentale che l’immobile rimanga la dimora abituale e la residenza anagrafica del possessore. Se la locazione fosse totale o comportasse il trasferimento del proprietario, verrebbe meno il presupposto dell’abitazione principale e l’IMU sarebbe dovuta.
- Detrazione Interessi Passivi Mutuo (art. 15 TUIR)
Anche la detraibilità degli interessi passivi (19% su un massimale di 4.000 euro) per l’acquisto dell’abitazione principale viene salvaguardata in caso di locazione parziale.
- Mantenimento del beneficio: La CTR Abruzzo (sent. n. 8/2022) ha esplicitamente sancito che, in caso di locazione parziale, “continuano ad essere riconosciute tutte le agevolazioni IRPEF, compresa la detrazione del mutuo”.
- Ratio: La condizione per la detrazione è che l’immobile sia adibito ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari. La coesistenza con un inquilino (locazione parziale) non inficia questo requisito oggettivo, purché il proprietario continui ad abitarvi.
- Limiti e Criticità da monitorare
- Locazioni Brevi e CIN: L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni brevi potrebbe portare a controlli più stringenti. Se la locazione breve diventa “stabile” o imprenditoriale, si potrebbe rischiare la contestazione sulla natura di “dimora abituale” del proprietario. In questi casi, anche la semplice messa a disposizione della abitazione per tutto l’anno sulle consuete piattaforme online, potrebbe fornire prova di una stabile destinazione a locazione con la conseguente perdita di agevolazioni/detrazioni
- Perdita del Possesso: La locazione non deve mai diventare integrale. Cedere l’intero immobile (anche se si mantiene la residenza anagrafica fittizia) farebbe decadere sia l’esenzione IMU che la detrazione interessi, in quanto verrebbe meno la dimora abituale.
- Pertinenze: L’esenzione IMU si estende alle pertinenze (C/2, C/6, C/7) nella misura massima di una per categoria, anche se l’abitazione principale è parzialmente locata.